中古マンション買い時の築年数とは？購入前に知っておきたい寿命と注意点
中古マンションの価格を決める要素の1つが「築年数」です。
一般的に、築年数の経過に伴い中古マンションの価格は安くなりますが、購入後も長く安心して暮らすためには、安ければ良いというわけではありません。
そこで今回は、中古マンションの築年数による価格推移や寿命、中古マンション購入時の注意点について解説します。
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購入前に知っておきたい！中古マンションの価格と築年数の関係
建物や設備などの価値は築年数の経過とともに減少するため、中古マンションの価格は年々下がっていくことが一般的です。
値下がり幅は築20年までが大きく、それ以降はほぼ横ばいで推移します。
そのため、価格が下がりきった築20年程度が、中古マンションの買い時です。
ただし、需要の高い人気エリアでは、築20年以内でも値下がり幅が小さかったり、新築時より価格が上がっていたりする中古マンションもあります。
一方で、需要の低いエリアでは急激に価格が下がることがあるため、新築であっても安く購入できるケースもあるのです。
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購入前に知っておきたい！中古マンション築年数の限界は？
日本の法規においてマンションの寿命を直接規定しているものはなく、代わりに財務省の定める「耐用年数」があります。
耐用年数とは、会計処理の都合上、通常の補修をおこなっていれば建物の使用目的を十分に果たせるとする年数のことです。
これによると、中古マンションに多い鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の耐用年数は、47年とされています。
ただし、これはあくまでも会計処理の都合上の数字であり、建物の限界や寿命を表す数字ではありません。
実は、コンクリート自体の寿命は100年あるといわれており、ヨーロッパでは築100年以上のマンションが実際に生活に使われています。
日本でも、2013年に「鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年と推定する」と国土交通省が発表しています。
中古マンションの寿命は一概には言えず、管理がされていなければ早く限界を迎え、管理が行き届いていれば長く使用できるでしょう。
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築年数が古い中古マンションを購入する際の注意点
買ってから後悔しないために、築古中古マンションを購入するときの注意点を押さえておきましょう。
まず、住宅ローンが希望の返済期間で組めない可能性があります。
一般的に、住宅ローンの返済期間は最長35年です。
しかし、返済期間の上限を「マンションの耐用年数（47年）－築年数」としている金融機関も多く、築古の中古マンションでは返済期間が制限されてしまいます。
また、昭和56年以前に建築されたマンションや、現行の耐震基準に適合していないマンションでは住宅ローン控除が受けられない点にも注意が必要です。
さらに、修繕積立金が段階方式のマンションでは、築年数の経過に伴い負担額が大きくなるため、事前に確認するようにしましょう。
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まとめ
中古マンションは、築20年を経過すると価格がほぼ下がりきります。
住宅ローンの返済期間や税金の控除制度からみても、中古マンション買い時の築年数は20年程度といえるでしょう。
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