住宅ローンが残っている不動産を貸す方法は？手続きや注意点をご紹介

生活スタイルの変化や仕事の事情などでマイホームから離れるときに、自宅を賃貸して収益を得られないか考える方も多いでしょう。
住宅ローンが残っている住居を貸すためには原則不動産投資ローンへ切り替える必要がありますが、条件によってはローンの切り替えをせずに賃貸できる場合もあります。
そこでこの記事では、住宅ローンが残っている不動産を貸す方法や注意点をご紹介します。

賃貸できる？住宅ローンが残っている不動産を貸すための方法

住宅ローンの返済中である不動産は、原則貸し出しできません。
住宅ローンは契約者本人が住むための住居を購入する資金を融資するものです。
ローン返済中に住居を賃貸すると契約違反となり、住宅ローン残債の一括返済を求められるかもしれません。
そのため、賃貸用の不動産投資ローンへ切り替えると自宅を賃貸できるようになります。
一方住宅ローンの利用中であっても、自宅の50%未満の部分を賃貸する賃貸併用住宅であれば、自宅部分のみこれまでどおりの住宅ローンが継続可能です。
また、転勤などやむを得ない事情で一定期間自宅を離れなければならない場合、その間だけ賃貸が認められる可能性もあります。
このような条件では賃貸利用が認められるケースもあるので、まずは住宅ローンの借り入れ先である金融機関に相談してみましょう。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続き

住宅ローン返済中の賃貸を金融機関に認めてもらえない場合は、不動産投資ローンへの切り替えにより貸し出し可能となります。
民間金融機関の住宅ローンを利用しているなら、不動産投資ローン・アパートローンなどの賃貸用ローンへの切り替え手続きが一般的です。
住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合は、民間の金融機関へとローンを切り替える必要があります。
その際、民間の金融機関のほうが住宅金融支援機構よりも金利が高い場合が多いでしょう。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点

最大の注意点は、住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが金利が高く設定されている点です。
ローンの切り替えによって、返済総額や毎月の返済額が増額してしまいます。
また、住宅ローン控除が不適用となる点も注意が必要です。
住宅ローンを利用しながらの賃貸を承認された場合でも、賃貸期間は住宅ローン控除が受けられません。
ただし、再度自分が居住した際に住宅ローン控除の適用期間が残っていれば、手続きによって控除を受けられるようになります。
さらなる注意点は、入居者がいなければ家賃収入が得られずローンの返済が苦しくなる恐れがある点です。
管理会社に入居者の募集や管理をおこなってもらうと、空室リスクへの対策となるでしょう。

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まとめ

住宅ローンが残っているマイホームを貸すには、不動産投資ローンへの切り替えが必要です。
ただし自宅の賃貸には、ローン切り替えによる金利の上昇、住宅ローン控除が不適用などの注意点があります。
条件によってはローンの切り替えをせずに賃貸できる場合もあるため、借り入れ先の金融機関に相談してみましょう。
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